房地产开发企业成本会计核算及税收风险分析
主办单位：上海普瑞思管理咨询有限公司 上海创卓商务咨询有限公司
日期地址：2013年10月18–20日 杭州
培训费用：2680元/人(含培训费、资料费、午餐费及茶点等)
【课程背景】
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要我们财务人员精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要……。
??同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2013年税务稽查工作重点检查项目之风险。
【主讲专家】李老师：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。
【主讲内容】
第一部分：房地产开发成本会计核算
一、房地产项目成本核算三大原则
1、成本划分三项原则
2、成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）
3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产土地的取得及成本分析
1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
2、以分立方式取得土地成本的确定
3、以购买股权方式取得土地成本的确定
4、以合并方式取得土地成本的确定
5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定
6、以划拨方式取得土地成本的确定
7、以接受投资方式取得土地成本的确定
8、以置换方式取得土地成本的确定
9、以合作建房方式取得土地成本的确定
10、以路换地方式取得土地成本的确定
三、房地产开发项目建设阶段的成本核算
1、四种成本分配方法的运用
⑴ 占地面积法
⑵ 建筑面积法
⑶ 直接成本法
⑷ 预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧
⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引
⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧
①前期工程费的税务处理
② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？
③ 基础设施建设费的税务处理
④ 公共配套设施费的税务处理
⑤ 开发间接费用的税务处理
⑵ 房地产项目成本核算账务指引
四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？
⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？
⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？
⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加计
扣除吗？
⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的
利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
第二部分：房地产企业项目成本核算操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象？
3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制
二、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理
三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
1、成本扣除的政策与基本要求
2、成本扣除的策略与操作实务
3、设备选择甲购还是乙购？
4、材料选择甲供还是乙供？
5、项目成本核算方法与节税技巧
6、土地转让与开发中的纳税技巧
第三部分：现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。
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