房地产项目结算、土地增值税清算、税务风险管控与实战案例精讲
主办单位：上海普瑞思管理咨询有限公司 上海创卓商务咨询有限公司
日期地址：2013年10月26-27日 广州
培训费用：4980元/人(含培训费、资料费、午餐费及茶点等)
课程特色与背景
您或许还被这些问题困扰着：
1、营改增减少的税收收入有多少会转嫁到房地产业方面呢？
2、企业尚未清算的项目会遭遇哪些政策变化？
3、如何应对2013及2014年税收专项检查？
4、如何正确利用有效手段，最大化地降低企业开发运营各阶段的税务成本？
此项研修计划让企业学会4件事
学会房地产开发企业项目结算内容及注意事项；
学会区分所得税汇算与土地增值税清算过程中对相关成本费用的划分，避免误判造成损失和风险；
学会并掌握土地增值税清算程序、清算过程需要的资料、清算鉴证报表使用及与会计账目数据的切入、及鉴证报告的出具；
学会在清算过程中正确把握和准确运用现存的有效的文件开展税收规划并规避风险；及时解决工作中存在的问题。
课程大纲
第一部分 房地产开发企业项目结算结算什么？
一、房地产开发企业成本构成包含哪些内容？
二、兼顾内外需求，如何确定房地产成本核算 对象？
三、房地产开发各成本项目核算范围有哪些？
四、开发间接费用、资本化利息如何在各成本核算对象间进行分配？
五、车库、车位有无产权销售以及利用人防设施、公共配套设施场地销售的处理？
六、可售地下车位的开发成本该如何分摊，是否要分摊土地的成本，不可售车位产权归企业自用部分或对外出租使用权车位该如何预留成本？ 七、建筑面积、可售面积与不可售面积如何界定？
八、房地产开发企业成本控制如何确定责任主体？
九、房地产开发企业分产品类型确定目标成本冶炼成套设备方式。
十、房地产开发企业如何编制完工结算单？
十一、房地产开发企业合同台账管理。
十二、房地产开发费用、利息是据实扣除还是计 算扣除？
十三、房地产开发企业无借款利息是否允许扣除 10%开发费用？
十四、房地产开发企业计税成本与会计成本主要 差异有哪些？
十五、房地产项目怎样确定成本终结日？
十六、成本终结日的确定与企业所得税汇算清缴有何关系？
第二部分 土地增值税清算及应对策略
一、清算土地增值税是拉不紧的“橡皮筋”？
二、市场调控下预征率及核定征收率未来发展态 势如何？
三、账面无成本，土地增值税清算怎么办？
四、旧房转让如何确定评估扣除？
五、有购房发票还要评估吗？
六、旧房转让可以核定征收吗？
七、做好预清算应准备哪些资料？
八、土地增值税清算单位和产品类型确认问题？
（一）土地增值税清算项目按照核准证或规划证
（二）土地增值税清算分两类还是分三类？
（三）地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？
（四）分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？
（五）普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？
（六）分开还是合并清算的经典问答
（七）普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？
（八）以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？
九、土地增值税征税对象有哪些问题要注意？
（一）小产权房征收土地增值税吗？
（二）房屋长期出租是否征收土地增值税？
（三）未办理过户手续是否征收土地增值税？
（四）车位车库使用权是否征收土地增值税？
十、土地增值税收入如何确定？
十一、土地作为扣除项目成本如何确定?
十二、置换土地如何确定计税基础？
十三、拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？
十四、土地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 十五、支付钉子户额外补偿是否可以作为成本扣除？
十六、购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？ 十七、股权转让取得土地如何确定扣除成本？
十八、接受投资清算如何确定扣除土地成本？
十九、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
二十、车位车库等要不要分摊土地成本？
二十一、关于审批项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？
二十二、土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？
二十三、维修基金大配套费不能加计扣除吗？
二十四、房地产开发都可以加计扣除吗？
二十五、建安成本可随意虚增吗？
二十六、按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
二十七、会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
二十八、装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？
二十九、售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？
三十、土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？
三十一、中介机构报告作用问题
三十二、房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？
三十三、捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？
三十四、委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？
三十五、房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
三十六、地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算 三十七、清算后再销售房产税率如何确定？
三十八、土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？
三十九、土地增值税清算后项目亏损怎么办？
四十、土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间
四十一、合作建房分房后销售如何计算土地增值税？
四十二、政府返还款可有
纳税筹划空间？
四十三、车库车位地方政策有何不同？
四十四、以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题
四十五、企业合并是否征收土地增值税？
四十六、企业分立是否征收土地增值税？
四十七、垫资开发与融资成本税负比较
四十八、信托融资企业所得税与土地增值税处理问题
四十九、 土地增值税清算审核常见违法现象
五十、土地增值税清算实例分析
第三部分 如何看待房地产企业销售手段税务风险？
一、市场销售低迷，资金链紧张，以促销求生存，衍生多少手段，税务风险几何？
二、首付一成签合同，多交了多少税金？
三、借售房之名融资付利息、还本金带来多少纳税风险？
四、商业地产售后回租统一运营涉及几方利益关系？税收成本有多少？
五、买别墅大抽奖增值税、营业税、个人所得税计算对了吗？
六、开发商没及时交钥匙承诺减免物业费到底算谁买单？
七、开发商代业主垫首付办按揭谁沾光了？
八、售后回购算融资租赁吗？
九、精装修房装修合同与销售合同分开签订筹划效果如何？
十、以公司名义买房有多少运作空间？
十一、房地产开发企业收取供应商违约金、罚款缴纳营业税吗？
十二、房地产开发企业收取业主违约金缴纳营业税吗？
第四部分 学员互动交流、专家从业20几年，对于各类税务方面的问题具有相当强的应对方法与实战经验，建议带上您的疑难问题，现场录求解答与交流！
课程主讲 樊老师
房地产实战派专家、紧扣政策、严谨务实中国税务报、中国税网房地产项目组高级咨询顾问、中国税网特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师，中国注册税务师、曾任某上市房地产公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
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