房地产业营改增税收风险控制与实务操作
主办单位：上海普瑞思管理咨询有限公司 上海创卓商务咨询有限公司
日期地址：2016年06月24-25日 重庆
培训费用：3280元/人（含培训费、资料费、午餐、税费等）
专题背景
营改增或将成为房地产、建筑业兴衰的分水岭，企业面临税负加重，账务处理难度增加，发票风险进一步增大等诸多风险，是牵一发而动全身的特大事情。房企实施营改增政策将导致税负与利润降低还是增加？影响幅度有多大？从政策带来的风险来看，最终还是由售价与可抵扣进项决定的。而售价受市场环境影响最大，因此可抵扣进项受政策的影响是更大的，营改增政策的实施对房企和建筑业的影响，无论是政策细节内容，还是市场环境，都具有极强的不可控性。
正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业意义重大。先人一步，胜人一筹。企业不要仅仅停留在等待政策、分析政策、分析影响的层面上，而要实实在在的着手去准备——营改增后各环节的业务运营该如何有效应对，企业的经营流程急需梳理，过渡衔接政策及时申请运用，否则财税风险不可避免！
营改增对企业的经营产生深刻的影响，面对这种变化，我们如何尽快掌握最新的政策要点及其未来变化，如何抓住机遇优化我们的战略结构，如何根据今后可能发生的变化，调整企业的经营决策，如何调整我们的财务工作，如何抓住机会做好我们的
纳税筹划，规避税收风险？税制改革兵临城下，身为企业财税人员的你是否枕戈待旦，做好了准备？
‖主讲专家‖许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。
‖主讲内容‖
一：房地产行业增值税政策及影响
1．增值税原理、特征与计税方式
2．增值税与营业税对比
3．增值税对利润的影响
4．税率与征收率
5．新老项目界定
6．纳税人身份管理
7．老项目计税方式选择
8．价外费用与纳税义务发生时间
9．混业经营与兼营
10．销售退回
11．不得抵扣进项税的范围
12．税控设备抵减应交税金
13．工程计价规则调整
14．影响税负的关键
15．非营业活动
16．预售房产税收征管
二：房地产行业增值税重点事项
1．进项税管理
⑴
供应商管理
① 供应商身份选择与票据
② 票据类别对税负影响
③ 进项税抵扣凭证
④ 抵扣条件与不得抵扣范围
⑵
合同管理（谈判、计价方式）
① 价格是否含税
② 发票开具条款（时间、种类、不合规责任承担）
③ 运输、安装结算方式
⑶ 开发全程各阶段票据
① 合法凭证种类
② 征地阶段
③ 规划设计阶段
④ 建设施工阶段
⑤ 预售阶段
⑥ 完工与后续支出
2．销项管理
⑴ 定价体系影响
⑵ 促销方式对税负影响
⑶ 不动产抵扣
⑷ 销项发票管理
⑸ 违约金专题
⑹ 视同销售
三：房地产行业增值税主要筹划方向
1．营改增面临三大风险及税收管理新思路
2．商业运营模式
⑴ 租赁
⑵ 售后回租
3．投资模式（组织架构关联交易设计）
4．甲供材料（清包与大包如何选择）
5．融资模式
⑴ 无息借贷税收风险
⑵ 统借统还模式
6．上下游供应链
7．其它筹划手段
8．内部管理与风险控制
四：房产行业增值税计算方式及申报
1．简易征收
2．一般计税
五：房产行业增值税会计核算
1．会计科目设置
2．一般计税
3．简易征收
4．新老项目并存，进项如何抵扣
5．核算与申报重点
六：增值税对其它税种影响
七：营改增涉税事宜稽查风险控制
1．营业税纳税义务的确定
2．甲供材料营业税
3．以房抵债
八：后营改增时代票据与税务管理
1．虚开增值税专票法律风险
2．如何防止虚开、代开发票
3．取得虚开发票如何避险
4．发票开具、作废、红字、认证与抵扣
5．丢失发票、逾期处理
6．合理规范业务流程，杜绝虚开
7．如何解决付款方向不符
8．增值税专票管理制度
九：专家现场答疑互动，解答学员营改增疑难问题。
‖培训受众‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、
财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
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